31 Jan 2023, 13:49:04 @XK220 rakstīja:
Īres bizness NEKAD tādiem dzīvokļiem nebūs bizness - tieši otrādi, labdarība.
450Eur x10 labākajā gadījumā(jo ir tukšie periodi, NĪ nodoklis, 10% VIDam).
4.5k gadā. 20 gadi un 90k. Dzīvoklis pat nav vēl atmaksājies. Pa to laiku kosmētiskais jau būs jāveic vismaz vienu reizi. Čakars būs ar visiem īrniekiem par tirgus cenu. Ja negribi čakaru, uzliec 250Eur un taisi mega facecontrol.
Princips - jāpērk īpašumu par tādu naudu, lai par tādu pašu var izīrēt, jeb 20k īpašums ienes 200eur, 50k ienes 500eur, etc. Viss pārējais ir sava laika izniekošana.
Nekustamajiem īpašumiem neatbilstoši aprēķini, jo tiek pieņemts, ka atlikusī vērtība ir tuva nullei, kas savukārt ir diezgan neiespējami. Ar tādu matemātiku īres tirgus vispār nepastāvētu. Laikam Latvijas miljonāri pilnīgi idioti, ja ar īres lietām ņemas.
Tu atkal izvelc kaut kur muļķības.
Nav runa par atlikušo vērtību 0, bet investīcijas sākumu, kad tā ir ienesusi pamatkapitālu! Ja dzīvoklis ir zem 10% ROI, aprēķinā iekļaujot 10%, tad labāk ir ielikt sp500 un mirīgi gulēt ar vēsturisko atdevi 8%, nevis benčikus zem gultas lasīt laukā.
Īpašuma vērtības pieaugums nav garantēts, tāpēc to nevar ņemt kā faktoru, ka nopirku divīti par 98k, pēc 20 gadiem būs 300k. Un ņemot hipo, der ierēķināt obligāto apdrošināšanu, signalizācijas, vērtējumus u.c. ko visi kredītņēmēji nekad neiekļauj aprēķinos.
Pat grāmatvedībā ir tāda lieta kā "pamatlīdzekļu pārvērtēšana", kas patiesībā būtu obligāti veicams. Nekādi nedrīksti pēc 5-10 gadiem vairs pieturēties pie pirkšanas dokumentā ierakstītā skaitļa. Jebkurā mācību literatūrā par investīcijām NĪ tas ir norādīts.
Īpašuma vērtības pieaugums nav garantēts, tieši tā pat, kā sp500 vērtības pieaugums. Bet vēsturiski kaut kā tas tomēr notiek. Īstermiņā jebkas var aiziet uz leju. NĪ ir čakarīgāks un prasa ieguldījumu, bet ar lēta kredīta leverage (a.k.a. hipotēku) ir laba alternatīva investēšanai pasīvajos indeksu fondos. Bez hipotēkas, ne tik ļoti.
SP500 pieaugums nav garantēts, bet vēsturiski tas vienmēr ir bijis ap 8%. Pēc 09 krīzes, 2 gadu laikā viss bija atpakaļ. Trakākā bija 00 krīze jeb dot com burbulis, bet ilgtermiņa investori tāpat tikai ieguva ilgtermiņā.
NĪ pieaugums ne tikai nav garantēts, bet ap to vēl ir saistītas izmaksas, kas var būt diezgan lielas. Šobrīd daudzi īpašumi joprojām nav sasnieguši 06-07 cenas Latvijā. 1istabnieks pļavniekos maksāja sākot no 30kLs bez remonta. Pats to labi atceros, jo tas bija brīdis, kad sāku patstāvīgu dzīvi. Divus gadus vēlāk tie paši dzīvokļi gāja 12-13kLs. Tagad ap 30kEur. Tā, ka nevar teikt ka NĪ vērtības pieaugums ir uztverams pašsaprotami. Es jebkurā gadījumā uzskatu ka liels ROI ir labāks par potenciālu vērtības pieaugumu, ja vien Tev nav inside info par zemes nopirkšanu zem tirgus cenas, kura pēc tam interesēs kādam projekta attīstītājam, kuru tas atpirks par x10. Protams, liels ROI ir arī kocenēs, bet kocenes nav laba investīcija, jo tur ir daudz potenciālu remontu mājai un kopīpašnieki parasti nav tā pati maksātspējīgākā publika.
01 Feb 2023, 14:41:28 @XK220 rakstīja:
Es jebkurā gadījumā uzskatu ka liels ROI ir labāks par potenciālu vērtības pieaugumu, ja vien Tev nav inside info par zemes nopirkšanu zem tirgus cenas, kura pēc tam interesēs kādam projekta attīstītājam, kuru tas atpirks par x10. Protams, liels ROI ir arī kocenēs,
Tik vienkāršoti nevar rēķināt. Piemēram, ja piesauktais ROI ir 10%, tad investīcija atpelnās 10 gados. Pat ja īpašums pa 10 gadiem nodrāzts, tad tam joprojām ir vērtība, kaut nodrāztam. Atļaušos pat izteikt minējumu, ka sajēdzīgā vietā tam vērtība būs x2, nekā pirms 10 gadiem. Pieņemsim pēc 10 gadiem tas tiek pārdots par cenu x2. Un tajā brīdī ROI būs jau ap 25% (nu tur mīnus diskonta likme, NĪ nodoklis un citi nieki). Un šādā situācijā NĪ kļūst daudz interesantāks par SP500 n'shit. Pie šāda rīcības plāna ROI 3-4% (kā tajā dienvidu pakava keisā) jau kļūst interesants.
01 Feb 2023, 14:41:28 @XK220 rakstīja:
Es jebkurā gadījumā uzskatu ka liels ROI ir labāks par potenciālu vērtības pieaugumu, ja vien Tev nav inside info par zemes nopirkšanu zem tirgus cenas, kura pēc tam interesēs kādam projekta attīstītājam, kuru tas atpirks par x10. Protams, liels ROI ir arī kocenēs,
Tik vienkāršoti nevar rēķināt. Piemēram, ja piesauktais ROI ir 10%, tad investīcija atpelnās 10 gados. Pat ja īpašums pa 10 gadiem nodrāzts, tad tam joprojām ir vērtība, kaut nodrāztam. Atļaušos pat izteikt minējumu, ka sajēdzīgā vietā tam vērtība būs x2, nekā pirms 10 gadiem. Pieņemsim pēc 10 gadiem tas tiek pārdots par cenu x2. Un tajā brīdī ROI būs jau ap 25% (nu tur mīnus diskonta likme, NĪ nodoklis un citi nieki). Un šādā situācijā NĪ kļūst daudz interesantāks par SP500 n'shit. Pie šāda rīcības plāna ROI 3-4% (kā tajā dienvidu pakava keisā) jau kļūst interesants.
Katru dienu iemācos kaut ko jaunu
Vari, lūdzu, ar piemēru, kā tieši diskonta likme ietekmē ROI aprēķinu?
Tieši tā, ROI 10% īres biznesam , nu tādam vidējam aritmētiskam ss dzīvoklim nav/nebūs, vismaz LV. Gaidāmais vērtības pieaugums ir vismaz puse no štelles, plus garantija, ka nenokritīs uz pusi, bet arī jau tikai tad ja pirki lētā brīdī, nevis par kosmosu pirms krīzes. Galu galā neturam visas olas vienā grozā. Es nepirktu Dienvidu Pakavā vai līdzīgā ar domu izīrēt, ja vien tur nav top siltināšanas, lētas apkures tehnoloģijas tml. Savādāk pēc 10-20 gadiem, varētu nebūt tur tāda 'mūžīgi augoša vērtība' ko pašam baudīt, ar uzviju pārdot, vai nodot bērniem...
pieņemu, ka te vairāk bija domāts, ka ROI no dzīvokļa pa 100k (konkrētais dzīvoklis), ko izīrē par 400eur, pret dzīvokli par 60k (līdzīgas platības remontēts dzīvoklis psrs mājā), ko izīrē par 350Eur, ir stipri zemāks.
p.s. dzīvokļa vērtības un īres maksas pieņēmu tik tā uz aci, konkrētus ciparus nezinu, bet kaut kā līdzīgi ir, cik zinu no paziņām
Viedoklis subjektīvs, domāju tam konkrētam dzīvoklim DP tirgus īres cena ir zem 400, loģiski ka īpašnieks nevar atrast īrnieku, labāk tikt vaļā. Psrs mantojumu es vispār nekādi nepirktu, ja vien neatrodas 200m no Stradiņa Universitātes tml, jo tur gan jau būs pieprasījums vēl ilgi. Ok, pa sīceni, no kāda cilvēka izmisumā, vai izsoles varbūt...
06 Feb 2023, 11:54:41 @Muuks rakstīja:
Kungi, vai tiešām pārdodot kopīpašumu, par to var paziņot arī Latvijas Vēstnesī, nevis sūtot katram kopīpašniekam ierakstītu vēstuli?
Paldies!
Labots:
Ja netika pienācīgi paziņots un darījums notika, tad pārējiem kopīpašniekiem ir izpirkuma tiesības, ko var realizēt 12 mēnešu laikā kopš jaunā īpašnieka reģistrācijas dienas Zemesgrāmatā.
Par paziņošanas veidiem, lai labāk nokomentē kāds jurists vai tas, kas to ir pētījis/zina.
03 Feb 2023, 16:52:55 @Karavs rakstīja:
Tieši tā, ROI 10% īres biznesam , nu tādam vidējam aritmētiskam ss dzīvoklim nav/nebūs, vismaz LV. Gaidāmais vērtības pieaugums ir vismaz puse no štelles, plus garantija, ka nenokritīs uz pusi, bet arī jau tikai tad ja pirki lētā brīdī, nevis par kosmosu pirms krīzes. Galu galā neturam visas olas vienā grozā. Es nepirktu Dienvidu Pakavā vai līdzīgā ar domu izīrēt, ja vien tur nav top siltināšanas, lētas apkures tehnoloģijas tml. Savādāk pēc 10-20 gadiem, varētu nebūt tur tāda 'mūžīgi augoša vērtība' ko pašam baudīt, ar uzviju pārdot, vai nodot bērniem...
Visi 10-15% startā, lv, ss.lv
Vērtības pieaugums ir relatīvs. 2ītim jaunā projektā 100k tuvākos 10 gadus redzēt 200k? Nu ļoti apšaubu. Savukārt pareizi nopērkot vienīti kaut kādā mikrorajonā mazliet pastalkojot ss un būs startā augsts roi un pēc 10 gadiem var trāpīt uz 2x vērtību. Un pie vienas vietas tie jaunie projekti. Lielākā daļa šobrīd pērk psrs mantojumu un pirks vēl 50 gadus. Daudzi jaunie projekti ir ar nobirušu apdari un tam putuplasts dzeltē saulē. Apsaimniekotāji mainās, jo to birstošo "jauno" projektu nespēj uzturēt neprasot īpašniekiem kosmosu par apsaimniekošanu. Un bērniem Tavs īpašums būs tikai iespēja to pārdot, dabūt $ lai Anglijā sanāktu pirmā iemaksa jaunam Range Roverim. Nemāni sevi. Visas mantotās dārgās zemes pierīgā tika savulaik iztirgotas pa lēto lai nopirktu Ford Sierras tikko no Vācijas, meži pārdoti lai nopirktu x5 un tā tas turpinās un turpināsies. Bērniem būs citas intereses un vēlme dzīvot citur nekā senčiem lolotās ilūzijas par purčika jauno projektu, kurš uz to brīdi jau būs vecāks par vairumu 602. sērijas mājām tagad
06 Feb 2023, 11:54:41 @Muuks rakstīja:
Kungi, vai tiešām pārdodot kopīpašumu, par to var paziņot arī Latvijas Vēstnesī, nevis sūtot katram kopīpašniekam ierakstītu vēstuli?
Paldies!
Labots:
Ja netika pienācīgi paziņots un darījums notika, tad pārējiem kopīpašniekiem ir izpirkuma tiesības, ko var realizēt 12 mēnešu laikā kopš jaunā īpašnieka reģistrācijas dienas Zemesgrāmatā.
Par paziņošanas veidiem, lai labāk nokomentē kāds jurists vai tas, kas to ir pētījis/zina.
Nesen bija jāizpērk daļa, pārdevējs mēģināja baigi uzkruķīt cenu un stāstīja, ka viņam ir pircējs par tādu. Realitātē pakonsultējoties viss beidzās ar tādu pamācību — lai tas cits pircējs nopērk par kosmisko cenu un tad ir tiesības par to pašu cenu dabut sev. Vai arī nenopirkt. Tas lai nav nekādu mahināciju ar šo darījumu ne par pārāk zemu cenu, ne par pārāk dārgu. Jo ja būs par lētu, tad 100% atpirki, bet ja būs gribējies atsūtīt fake pircēju, tad atkal neriskēs ar tūkstošiem, jo ja nu to daļu tomēr cits/-i kopīpašnieki neizpērk. Attiecīgi sanāk — ja nav pārliecības par to, ka viss ir tīrs un cena adekvāta, tad lai tas cits pircējs sākumā nopērk, bet pirmpirkuma tiesības tiek izmantotas pēc darījuma. To jau tagad arī valsts praktizējot, lai apietu shēmotājus, kas īpašumum pārdod pa daļām — valsts pēkšņi sāk pieteikties uz tām daļām un tad izradās patiesā auna cik daudz ir fake darījumu vai ne par oficiāli deklarētajām summām.
Bet jā, par citu kopīpa;snieku pirmpirkumu tā ir. Ja pārdevējs "stāsta", ka ir pircējs - lai tad pērk. Ja summa būs uz papīra "pa lēto", tad lai koppīpašnieks izmanto pirmpirkuma tiesības un pircējam no malas parāda fakuci. Ja pircējs no malas tiešām pērk pa kosmosu - tad neko darīt, bet jāskatās vai tur nav opcija jaunajam kopīpšniekam veikt piespiedu īpašuma sadali, etc darbības, kas pārējiem tikai bojās dzīvi.
Par tiem Tango 2, pirms gadiem trīs ja nemaldos skatījos viņus, aizbraucu vel parunāt uz vietas. Godīgi attieksme bija tāda - ja gribi ņem, mums baigi nekrata. Uz jautājumiem itkā atbildēja bet epastu ar solīto info papildus info tā arī nesaņēmu. Prieks redzet ka vismaz ceļu sāka taisīt vismaz tobrīd cena bija ap 16e/kvm ja atmiņa neviļ
Ko tieši gribēji tur redzēt? Viss skaidri un gaiši saprotams, kad kura kārta tiks attīstīta. Kamēr poweristi visur meklē kur piekasīties, citi tos gabalus izpērk. Paņēmu vairākus gabalus, čoms dažus paņēma. Mums viņi sanāca 17k plus 9.9k.
Tam tango braucu tiesi garām pag nedēļ un noskatijos, ka beidzot darbība notiek.
Tik nevar saprast, ko dabū par tiem 9,9k, ja minēts, ka udens un kanaļuga katram sava?
Offline
tobrīd cena bija ap 16e/kvm ja atmiņa neviļ
