17 Sep 2020, 12:29:34 @koderis rakstīja:
Bankas izsaka finansēšanas piedāvājumus balstoties uz vērtējuma summu Neko citu sarunāt nevar, ja nu vienīgi pašam segt starpību. Vērtētāji nav muļķi, bet ir objektīvi cilvēki, kuri skaidri redz situāciju, īpašumu nevērtējot emocionāli, bet pragmatiski un praktiski. Ja vērtējums ir zemāks par darījuma summu, tad tādu labāk vispār nepirkt, kur nu kredītā.
Nebūs gan taisnība par vērtējumiem, jo skatās arī apkārtnē notikušos darījumus. Un tur jau ir daudzas nianses. Piem: bija dzīvoklis ķengaraga promenādē, pēdējā stāvā ar skatu uz pārdaugavu un vecrīgu un tajā pašā mājā ar skatu uz otru pusi(saule neiespīd, kaķi un izbraukāts zāliens). Cenas atšķirība 1.5x, dzīvokļu stāvoklis vienāds. Un daudz ir izņēmumu.
Un vērtētājs skatās visus šos izņēmumus. Esi redzējis kāda vērtējuma salīdzināmo darījumu cenu korekciju tabulu/matricu/whatever kā to sauc? Tur cita starpā, ņem vērā dzīvokļa novietojumu ēkā.
Tāpat var būt divas vizuāli līdzīgas mājas blakus, bet viena ir normāli sadalīta dzīvokļu īpašumos, otra fantastiskais kopīpašums, vienai zeme īpašumā, otra atrodas uz 3 nomātiem gabaliem, vienai visi kaujās par auto stāvvietām ar blakus esošā veikala/ofisa apmeklētājiem, otrai jautājums sakārtots ar zīmēm, barjerām un beigās otrajā dzīvoklī ir nelegāli veiktas pārbūves, ko nevar normāli saskaņot. Vērtējums atšķirsies.
Skaidrs, ka kaut kāds atbirums vienmēr būs, bet nu come on. Pats arī gana daudz atklausījos pārdevēju un viņu mākleru tekstus, kā mēs ar vērtētāju neredzam viņa fantastiskā piedāvājuma spozmi, unikalitāti un ko nu vēl, tad kad vērtējums bija 10-15% zem list price.
Vienā brīdī pilnīgi nejauši uzzināju faktu, ka viens no skatītajiem dzīvokļiem beidzot tika pārdots pēc ~3 gadu tirgošananas. Nu ja var tā atļauties protams ir kruta, bet saukt vērtētāju par muļķi šādā gadījumā ir
Visi tie vērtējumi ir fuflo, reāli nekāda seguma. Ir personīgā pieredze gan ar parvertētu īpašumu gan otrādi un abos gadījumos tas bija 1,5x. Nerunāju šoreiz par dzīvokļiem, bet "īpašs" nekustamais mierīgi var tirgoties arī 2gadus. Piemēram gribu es brīvdienu māju jūras krastā, tie retie īpašumi kur atļauta celtniecība ir maz un dārgi. Mani neinteresē 400metri nost, kaut vai viņš ir 2-3x lētāks. Un to vērtētājs nevar paredzēt. Cenu nosaka piedāvājums/pieprasījums. Vertetajam tu noskaiti naudu neparko, kāda ir viņa atbildība?
Tb "cenu nosaka piedāvājums/pieprasījums", bet tad kad šos piedāvājuma/pieprasījuma faktus vērtētājs apkopo vienā dokumentā, tad tas paliek par "fuflo, reāli nekāda seguma"? Tā it kā strādā salīdzināmo darījumu metode.
Un ja reiz NĪ ir TIK īpašs un nesalīdzināms (kaut kā baigi plūstoši pārgājām no Ķengaraga dzīvokļiem uz mājām jūras krastā ) tad iespējams vajag pielietot kādu citu vērtēšanas pieeju, piemēram izdevumu metodi.
Citādi, ja nekādā veidā nesanāk tas ko "vajag", tad drīzāk ka ne jau vērtētājs vainīgs.
Skatos vērtējumā, pēdējā lapā ir vērtētāja profesionālās CTA polises kopija, par nepilnu miljonu EUR. Laikam tomēr par kaut ko atbild
Tu vari palikt pie sava viedokļa, ka vērtētājs zin pareizo cenu, es palikšu pie sava viedokļa . Runāju no personīgās pieredzes, pasaucu vērtētāju lai novērtē īpašumu pirms tirgošanas, izteicu savu viedokli, ka summa ir manuprāt pa lielu. Protams tirgoju gandrīz gadu un beigās aizgāja 1.5x mazāk un otrs gadījums pretējs,aizgāja par 1.5x vairāk un nedēļas laikā. Ar ko tad vērtētājs atbild šajos gadījumos? Atmaksā man iztērēto naudu par vērtējumiem? Fuflo-izsviests piķis.
Pieminot arī vel papildus ķengaraga dzīvokli, neviens vērtētājs nenovērtēs identiskas dzīvokļus vienā ēkā ar 1.5x atšķirību cenā. Atkārtošos-kā tu vari novērtēt skatu pēc tabulas?
P.s. kā vērtētājs zin pieprasījumu/piedāvājumu? Viņš var tikai pēc bijušajiem darījumiem izteikt pieņēmumu.
Bet kas tad ir pieprasījums/piedāvājums, ja ne notikušie darījumi? Ar biezpiena sieriņiem vai skrūvēm uz svara nevar salīdzināt, bet tomēr. Sludinājumu cenas, par kurām neviens nepērk?
Un skatu novērtē apmeklējot vērtējamo objektu dabā. Tabulu es pieminēju tādēļ, ka tas (un vēl citi faktori) tiek ņemts vērā salīdzinot ar citiem darījumiem - 1.st. ar skatu uz kaķu tualeti = -5%, 10.st. ar brīvu skatu uz Daugavu = +7%. Paskatījos Arco vērtējumu, tur ir rindiņa "Skats pa logu, logu vērsums" un klāt procents par kuru tiek koriģēta konkrētā darījuma m2 cena.
Es palikšu pie tā, ka, manuprāt, vērtētājam vairumā gadījumu tomēr ir daudz maz korekts vērtējums. Grūti teikt kāpēc tik slikta pieredze ir bijusi, velns parasti slēpjas detaļās.
Vērtētājiem ar bankām ir sadarbības līgumi, kur pa lielam pateikt, ka ja kas viņi atvild par to ko savērtē.
Viens lieta ir ZG darījumu statistika, kas ir diez gan precīza un parāda īsto temperatūru.
Otra lieta ir arī vērtētaju pieredze.
1) Tātad varu atpstiprināt to ka bankas izskata kredītu mazākajai summai (vērtējums vs darījums)
Viss ir precīzi kā jau minējāt. Starpību ir jāsedz pašam + vēl pirmā iemaksa.
2) Man ir līdzīigs gadījums, kur īsti nepiekrītu vertējumam. Tikai runa nav par 120k kā te minēja, bet par kādiem varbūt 10k. (kas procentuāli ir pietiekoši daudz)
Lai arī kādas tabulas neizmantotu pamatā tāpat tiek salīdzināts ar notikušajiem darījumiem. Šajā gadījumā dzīvoklis ar veiktu pārbūvi tika salīdzināts ar orģinālā plānojuma dzīvokļiem, jo vnk pārbūvēti dzīvokļi nav tikuši pārdoti.
2) Man ir līdzīigs gadījums, kur īsti nepiekrītu vertējumam. Tikai runa nav par 120k kā te minēja, bet par kādiem varbūt 10k. (kas procentuāli ir pietiekoši daudz)
Lai arī kādas tabulas neizmantotu pamatā tāpat tiek salīdzināts ar notikušajiem darījumiem. Šajā gadījumā dzīvoklis ar veiktu pārbūvi tika salīdzināts ar orģinālā plānojuma dzīvokļiem, jo vnk pārbūvēti dzīvokļi nav tikuši pārdoti.
Tā 100% nevarēju saprast no iepriekšējiem ierakstiem, bet pieņemu, ka Tu esi pērkošajā pusē.
1) Visdrīzāk tas NĪ vienkārši nav tos ekstra 10k vērts, lai arī kā gribētos
2) Altum nepalīdz atrisināt situāciju?
3) Ja pārdevējam ir mākleris, tad viņš visdrīzāk var "palīdzēt" ar vērtējumu. Manā pieredzē atšķirība pārdevēja/pircēja vērtējumam bija 7-8k EUR. Tas gan nebūs nopietni uz to pašu banku aiziet pēc nedēļas ar izmainītu vērtējumu.
21 Sep 2020, 10:04:45 @whichwayisright rakstīja:
1) Tātad varu atpstiprināt to ka bankas izskata kredītu mazākajai summai (vērtējums vs darījums)
Viss ir precīzi kā jau minējāt. Starpību ir jāsedz pašam + vēl pirmā iemaksa.
2) Man ir līdzīigs gadījums, kur īsti nepiekrītu vertējumam. Tikai runa nav par 120k kā te minēja, bet par kādiem varbūt 10k. (kas procentuāli ir pietiekoši daudz)
Lai arī kādas tabulas neizmantotu pamatā tāpat tiek salīdzināts ar notikušajiem darījumiem. Šajā gadījumā dzīvoklis ar veiktu pārbūvi tika salīdzināts ar orģinālā plānojuma dzīvokļiem, jo vnk pārbūvēti dzīvokļi nav tikuši pārdoti.
Nu tad jau jautājums, kas tā par pārbūvi un vai tai ir kāda pievienotā vērtība. Tas jau ļoti subjektīvi. Nevienam jau neinteresē, ka pārbūvē ir ieguldīta nauda. Tu jau vari kaut vai 20k iegrūst hatņikā, bet jautājums vai tāpēc īpašums paliek vērtīgāks.
Piemēram, ja orģinālā plānojumā ir daudz nelietderīgas platības, kā rezultātā var ielikt, piemēram, sakarīgu papildus istabu, tad droši vien tam ir kaut kāda vērtība, bet, ja pārbūve nozīmē izlauzt sienu starp viessistabu/gaiteini un virtuvi, tad papildus vērtība visticamāk nav.
21 Sep 2020, 12:54:17 @edmundo rakstīja:
Tas gan nebūs nopietni uz to pašu banku aiziet pēc nedēļas ar izmainītu vērtējumu.
kāpēc nē? tas viss ir runājams un tik pat labi cits vērtētājs ir savādāk novērtējis un beigās tā pat visu lemj tā kredīta komisija vai kā tur to
Aiziet jau var, bet skatoties uz pašreizējo banku virzienu uz risku minimizāciju, nevis klientu bāzes audzēšanu par katru cenu, tā saruna var dikti īsa sanākt.
Un bankā tomēr arī sēž savi cilvēki, kas vērtējumus izskata vai kāds nav pavisam aizrāvies. To tad pasūta un pasaka, ka mūsuprāt max ir X EUR un to mēs arī kreditēsim.
Šodien divi zvani uz Luminor par lietām, ko viņi ir atkal sapisuši - kartes aktivizācija no bankas konta citai personai. To kādreiz varēja izdarīt uzreiz saņemot karti.
Sieva uzķērās uz viltus e-veikalu. Divi maksājumi. Viens uz Ķīnu, otrs Honkonga. Ap 70 un 140eur. Abus atgrieza apmēram mēneša laikā. Neautorizeti darījumi. Domaju ka dabūsi atpakaļ, raksti šiem.
Cilvēkam pieder NĪ, kurš to vēlas pārdot par līzinga atlikumu.
Cik reāli ir pārnemt kredītsaistības un NĪ?
Protams, ar savu līdzfinansējumu. Kāda ir prakse utt.
11 Oct 2020, 12:45:05 @ozo rakstīja:
Cilvēkam pieder NĪ, kurš to vēlas pārdot par līzinga atlikumu.
Cik reāli ir pārnemt kredītsaistības un NĪ?
Protams, ar savu līdzfinansējumu. Kāda ir prakse utt.
diezgan nereaali, jauna izskatiishana, jauns liigums, jauni nosaciijumi.
Tev s-ka prom vai kaads cits vizinaas? kaut ko groziijaas piektdien pie b baara aiz muguras (bijaam ar G).
11 Oct 2020, 12:45:05 @ozo rakstīja:
Cilvēkam pieder NĪ, kurš to vēlas pārdot par līzinga atlikumu.
Cik reāli ir pārnemt kredītsaistības un NĪ?
Protams, ar savu līdzfinansējumu. Kāda ir prakse utt.
diezgan nereaali, jauna izskatiishana, jauns liigums, jauni nosaciijumi.
Tev s-ka prom vai kaads cits vizinaas? kaut ko groziijaas piektdien pie b baara aiz muguras (bijaam ar G).
Nopirka viens senāk dzeltenajā presē un šeit plaši apspriests, loti zināms cilvēks.
Nav. Ja pircējam nepieciešams kredīts, uztaisīs maksātspējas izvērtēšanu, ja viss ok, vienkāršs pirkšanas pārdošanas līgums.
p.s. Ja pircējs ņems kredītu citā bankā, tad pa vidu nāk starpbanku vienošanās, kas aizņems papildus laiku.
Pārdevēja gadījumā noteikti būs jāuzraksta iesniegums bankai, ka vēlas pārdot un banka tīri izvērtēs vai pirkuma summa sedz parādsaistības. Ja pietiek, vienkāršs pirkšanas pārdošanas līgums.
Neko citu sarunāt nevar, ja nu vienīgi pašam segt starpību. Vērtētāji nav muļķi, bet ir objektīvi cilvēki, kuri skaidri redz situāciju, īpašumu nevērtējot emocionāli, bet pragmatiski un praktiski. Ja vērtējums ir zemāks par darījuma summu, tad tādu labāk vispār nepirkt, kur nu kredītā. 
Offline
